Como cobrar o condômino inadimplente: o guia do síndico (sem desgaste e dentro da lei)

A inadimplência é a maior dor de cabeça de quem administra condomínio. O dinheiro que falta no caixa atrapalha a limpeza, a segurança e a manutenção, e no fim é o síndico que explica o rombo na assembleia.

Cobrar de perto, de um vizinho que você cumprimenta no corredor, é constrangedor. Mas a lei dá caminhos claros. Cobrar do jeito certo evita prejuízo, protege o condomínio de processos e resolve a maior parte dos casos sem briga.

A cota condominial é uma dívida diferente

A contribuição de condomínio acompanha o imóvel. Os juristas chamam isso de obrigação propter rem: a dívida está presa à unidade, não só à pessoa. Se o apartamento é vendido, o débito em aberto, em regra, vai junto. É uma garantia forte a favor do condomínio.

O que a lei permite cobrar

O Código Civil define os encargos do atraso: multa de até 2% sobre o débito, juros de 1% ao mês (se a convenção não previr outro percentual) e correção monetária. Atenção ao teto: a multa é de 2%. O antigo limite de 20%, da lei anterior, não vale mais para as cotas em atraso.

Comece pela cobrança amigável

A maioria dos casos se resolve antes do Judiciário. Monte uma régua de cobrança: lembrete, notificação formal e proposta de acordo, com firmeza e respeito. Mas cuidado com dois erros que saem caro.

O primeiro é expor o devedor. Divulgar o nome dele em mural, elevador ou grupo de mensagens pode ser tratado como constrangimento e gerar indenização por dano moral, paga pelo próprio condomínio.

O segundo é cortar serviços ou barrar áreas comuns essenciais como punição. Os tribunais não aceitam usar a restrição de uso para pressionar o pagamento. O caminho é cobrar.

Quando o acordo não resolve

Poucos síndicos sabem disto: desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito de cotas condominiais (previsto em convenção ou aprovado em assembleia, e comprovado por documento) é título executivo extrajudicial. Com ele, dá para entrar direto com uma ação de execução, bem mais rápida que a antiga ação de cobrança comum. Entenda como funciona a execução e por que o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família.

Bem conduzida, a execução acelera o recebimento e costuma destravar um acordo logo no começo do processo.

O diferencial de ter jurídico próprio

Na maioria das administradoras, quando o caso aperta, contrata-se um advogado de fora, e o condomínio paga essa conta. Na Neves Administração de Condomínios, a gestão e o direito condominial andam juntos: a cobrança extrajudicial e, se preciso, a execução judicial ficam com a própria equipe, com mais agilidade e sem custo extra de surpresa. Cada etapa, da notificação à assembleia, tem respaldo jurídico. Veja também como uma prestação de contas transparente ajuda a manter o caixa do condomínio sob controle.

Conteúdo informativo. Cada condomínio tem particularidades na convenção e no histórico de débitos; recomenda-se a análise do caso concreto.